Usucapião: o que é, como funciona, tipos e mais
Por meio deste ato é possível adquirir uma propriedade, móvel ou imóvel, pela posse prolongada e sem interrupção, durante o prazo legal estabelecido para a prescrição aquisitiva.
Inclusive, é uma forma de regularização do imóvel pelos ocupantes quando não possuem um título formal, conhecido como contrato de compra e venda, escritura pública de compra e venda ou a própria matrícula do bem.
O que é USUCAPIÃO?
É um processo legal que transforma um ocupante de um imóvel em proprietário, desde que se comprove sua ocupação por tempo suficiente e incontestavelmente. Está disciplinado no Código Civil. Cada modalidade possui prazo específico que veremos a seguir.
A Usucapião ou O Usucapião
Muito se discute sobre qual é a nomenclatura correta, “A” ou “O”. A forma correta é a utilização do gênero feminino, assim como dispõe o Código Civil. Portanto, usa-se “a usucapião”, “Da Usucapião”.
Como funciona a USUCAPIÃO?
Após cuidar de um bem durante determinado período, é possível entrar na justiça para obter a propriedade. Assim, a usucapião é uma forma de aquisição de direitos reais. Sua característica particular é que a pessoa torna-se dona por ter passado determinado tempo na posse pacífica e mansa daquele bem.
QUAIS OS REQUISITOS DA USUCAPIÃO?
ANIMUS DOMINI
Trata-se do comportamento como dono ou proprietário do bem. Não basta estar de posse do bem, mas é necessário que a pessoa se comporte como dono: arque com os custos, faça manutenção, se apresente como proprietário.
INEXISTÊNCIA DE OPOSIÇÃO À POSSE
Não pode haver contestação à posse do bem ou imóvel, que deve ser pacífica. Ou seja, o proprietário não tomou nenhuma atitude para retirar ou reaver a posse que está com o ocupante.
PERÍODO DE TEMPO
Deve haver um período de tempo com a posse sem oposição. Esse período varia para cada espécie de usucapião. Existem outros requisitos que vão variar com as demais espécies de usucapião, no entanto, reforço que os listados acima são comuns a todos os tipos.
USUCAPIÃO DO BEM MÓVEL
Os bens móveis são aqueles que podem ser movidos. Como carros, eletrodomésticos, entre outros. No Código Civil, a usucapião de bem imóvel está prevista nos arts. 1.260 e 1.261 do Código Civil, com duas possibilidades: ordinária ou extraordinária.
ORDINÁRIA
Animus domini = comportamento de dono; Inexistência de oposição à posse; Manutenção da posse ininterrupta pelo período de 3 anos (art. 1.260 CC). Além disso, são necessários dois requisitos adicionais: Existência de justo título: ou seja, um documento que comprove a aquisição, que pode ser um contrato, um recibo ou documento semelhante; Boa-fé, que se configura no desconhecimento de que havia qualquer tipo de problema com o bem.
EXTRAORDINÁRIA
De bens móveis tem apenas os requisitos de: Animus domini: ou seja, o comportamento de dono; Inexistência de oposição à posse; Posse ininterrupta pelo período de 5 anos (art. 1.261 CC)
USUCAPIÃO DE BEM IMÓVEL
Há diversas formas diferentes de usucapião de bens imóveis:
- Usucapião Extraordinária;
- Usucapião Ordinária;
- Usucapião Rural;
- Usucapião Urbana;
- Usucapião coletiva;
- Usucapião Familiar.
USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA
Diz respeito à aquisição do imóvel por parte daquele que o apossou, de forma pacífica, durante 15 anos ininterruptos, sem nenhuma oposição. Entretanto, o direito de posse do imóvel pode diminuir para 10 anos ininterruptos, sem nenhuma oposição, nos casos em que o possuidor do imóvel fizer da mesma sua moradia habitual, tiver realizado serviços de caráter produtivo no local ou realizado obras. Essa ação independe de título e de boa fé. O recurso está previsto no artigo 1238 do Código Civil.
USUCAPIÃO ORDINÁRIA
Diferente da usucapião extraordinária, a usucapião ordinária prevê a posse do imóvel por parte daquele que se apossar dele de forma pacífica, durante dez anos ininterruptos, sem nenhuma oposição. A usucapião ordinária prevê os casos de boa fé e justo título. O recurso pode ser reduzido pela metade no caso de o proprietário ter adquirido o imóvel onerosamente, em registro constado em cartório e cancelado posteriormente, caso tenha estabelecido nele sua moradia ou realizado investimentos de interesses sociais e econômicos. A usucapião ordinária é postulada no artigo 1242 do Código Civil.
USUCAPIÃO RURAL
A usucapião Rural prevê a posse do imóvel localizado em uma área rural de no máximo 50 hectares por parte daquele que se apossou durante 5 anos ininterruptos e sem oposição. O requerimento se torna inválido caso a pessoa que o apossou já tenha outro imóvel, sendo este rural ou urbano. Caso seja concedida a posse do imóvel, aquele que o ganhou tem o dever de tornar a terra produtiva através do seu trabalho ou o de sua família. O recurso também é conhecido como pro labore e é previsto no artigo 1239 do Código Civil.
USUCAPIÃO FAMILIAR
Usucapião Familiar é o artigo que prevê a posse da propriedade de até 250 metros quadrados, dividida com um ex-cônjuge ou ex-companheiro, no caso de o mesmo ter abandonado o lar. É necessária a posse do imóvel durante dois anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando o mesmo para moradia própria ou de sua família. É necessário, também, que aquele que pretende o apossar não possua outro imóvel qualquer. O recurso é previsto no artigo 1240-A do Código Civil, sendo acrescentado pela Lei n° 12.424/11.
USUCAPIÃO COLETIVA
A usucapião coletiva é prevista no artigo 10 do Estatuto da Cidade. Nele, consta a posse de uma área urbana com mais de 250 metros quadrados, por populações de baixa renda, com o fim de construir moradia, durante 5 anos ininterruptos e sem oposição. Também consta o impedimento caso algum dos possuidores já tenham um imóvel qualquer.
USUCAPIÃO URBANA
A usucapião Urbana tem como requisitos a posse de um imóvel localizado em área urbana, de no máximo 250 metros quadrados, durante 5 anos ininterruptos, sem oposição, utilizando o mesmo como moradia sua ou de sua família. A usucapião urbana proíbe a posse do imóvel caso aquele que o apossou já possua qualquer outro imóvel. O recurso é previsto no artigo 1240 do Código Civil e também é conhecido como pro misero ou pró-moradia.
COMO FAZER UMA USUCAPIÃO DE UM IMÓVEL?
A usucapião pode ser buscada nas duas formas: Judicial e extrajudicial.
A forma judicial é bem conhecida dos advogados, e costuma ser até mesmo a primeira escolha. No entanto, trata-se de um processo demorado, o que pode ser prejudicial ao cliente. Assim, criou-se a usucapião extrajudicial, permitindo um trâmite mais rápido fora da justiça.
Você pode saber mais sobre o tema, como funciona, quando utilizar e suas vantagens, agendando uma consultoria comigo.
Independente da forma escolhida, é importante contar com a ajuda de um profissional qualificado, que entenda as vantagens e desvantagens de cada espécie.
QUAIS SÃO OS IMPEDIMENTOS DA USUCAPIÃO?
Existem algumas situações previstas nos artigos 197 a 204 do novo Código Civil que podem impedir ou suspender a aquisição da propriedade do imóvel por usucapião.
Entre as causas que resultam em impedimento ou suspensão estão:
- Entre cônjuges, na constância do matrimônio;
- Entre ascendente e descendente, durante o poder de família;
- Entre tutelados e curatelados e seus tutores e curadores, durante a tutela e a curatela;
- Contra os absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil (menores de dezesseis anos), pelos enfermos ou com deficiência mental, por não terem o necessário discernimento para a prática desses atos; os que, mesmo por causa transitória, não puderem exprimir sua vontade;
- Contra os ausentes do país em serviço público da União, dos Estados, ou dos Municípios;
- Contra os que estiverem servindo na armada e no exército nacionais em tempo de guerra;
- Pendendo condição suspensiva;
- Não estando vencido o prazo.
QUANTO CUSTA FAZER UMA USUCAPIÃO?
Devido aos vários tipos e às especificidades das diversas situações em que ela é trabalhada, não é possível padronizar uma valor igual para todas.
Porém, a título de estimativa, fora os honorários pré-fixados pela Tabela da OAB, cada modalidade possui um adicional que pode variar entre 10% a 30% do valor do imóvel.
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